AUDIO
Pobierz (mp3) – W odcinku pokazuję wiele grafik. Zalecam obejrzenie całego odcinka.
Czego dowiesz się z tego odcinka?
Jakie są zasady umiejscowienia budynku i innych obiektów na działce? Jaką powinieneś zachować odległość od granic działki i innych zabudowań? Jaką odległość musisz zachować od lasu i jakie dodatkowe przepisy powinieneś spełnić?
Spis treści
- Zasady związane z usytuowaniem budynku i innych obiektów na działce – 00:00
- Odległości od lasu – 9:10
- Pozostałe ograniczenia i podsumowanie – 12:11
Najważniejsze kwestie poruszane w odcinku
Jest bardzo dużo zasad związanych z usytuowaniem budynków i innych obiektów na działce. Część z nich zawarta jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Znajdziesz w nich wiele informacji determinujących umiejscowienie budynku takich jak maksymalna powierzchni zabudowy, minimalna powierzchna biologicznie czynna, nieprzekraczalne linie zabudowy, odległości od dróg itp. Te rzeczy omawiałem w odcinku dotyczącym miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Warto wiedzieć, że ustalenia planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy nie mogą być sprzeczne z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jeśli natomiast plan czegoś nie precyzuje, stosujemy wówczas rozporządzenie. Przykładowo, jeśli w planie miejscowym nie ma żadnych zasad związanych z odległością budynku od drogi, to nie oznacza to, że możemy postawić budynek tam, gdzie chcemy, a zawsze będziemy opierać się na rozporządzeniu.
Najważniejsze zasady:
- Minimalna odległość od granicy działki to 4 metry (ściana z drzwiami lub oknami) lub 3 (ściana bez drzwi i okien). Odległość jest liczona od wykończonego budynku.
- W niektórych sytuacjach możesz się zbliżyć na 1,5 metra do granicy, jeżeli wynika to z planu miejscowego lub warunków zabudowy lub jeżeli działka ma poniżej 16 metrów szerokości.
- Sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy jest możliwe, po spełnieniu kilku warunków opisanych w rozporządzeniu: dział II Zabudowa i zagospodarowanie działki budowlanej, paragraf 12
- Jeżeli na sąsiedniej działce są zabudowania, upewnij się, w jakiej odległości od nich będziesz mógł umieścić swój budynek. Minimalna odległość od sąsiednich zabudowań może wynosić od 6 metrów do nawet 20 metrów.
Odległość budynku od lasu:
- Minimalna odległość od lasu wynosi 12 metrów po spełnieniu kilku warunków. Zawsze sprawdzaj, jaka jest sąsiednia działka! To, że nie rosną na niej drzewa, nic nie znaczy.
Las (w sensie prawnym) jest wtedy, gdy:- Z planu miejscowego wynika, że teren jest przeznaczony na cele leśne.
- Na mapie ewidencyjnej grunt jest oznaczony literkami Ls
- Teren objęty jest uproszczonym planem urządzenia lasu
- W każdym z tych przypadków musisz oddalić się od lasu na co najmniej 12 metrów, spełniając przy tym dodatkowe warunki związane między innymi z ochroną przeciwpożarową ( dach i ściany budynku muszą być w klasie NRO, czyli nierozprzestrzeniające ognia).
- W przypadku budowy domu, który ma dach w klasie NRO, a ściany w klasie RO ( rozprzestrzeniające ogień ) lub odwrotnie, minimalna odległość wynosi 16 metrów.
- Uwaga: Plan miejscowy może narzucić większą odległość od lasu!
Uwaga: Jeżeli las przeznaczony jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę niezwiązaną z produkcją leśną (*), to budynek można usytuować 4 metry od konturu lasu zlokalizowanego na sąsiedniej działce lub dowolnie na swojej działce – w takim przypadku budynek musi być wykonany z elementów nierozprzestrzeniających ognia oraz musi posiadać klasę odporności wyższą niż wymagana innymi przepisami.
(*) W przypadku braku planu miejscowego – grunty leśne są objęte zgodą na zmianę przeznaczenia na cele nieleśne uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które utraciły moc. Jeżeli więc na sąsiedniej działce nie ma MPZP i nigdy go nie było, to nie będziesz mógł zastosować tego przepisu i nie będziesz mógł zlokalizować budynku 4 metry od konturu lasu!
Ważne: Jeżeli interesujesz się zakupem działki leżącej przy lesie, przeczytaj Warunki Techniczne i Opinię Zespołu Rzeczoznawców – linki na dole. W związku z tym, że usytuowanie budynku przy lesie sprawia niekiedy duże kłopoty, bardzo polecam kontakt z projektantem rzed zakupem działki.
Dodatkowe informacje
W Polsce jest całkiem sporo obszarów chronionego krajobrazu i każdy ma swoje rozporządzenie określające zasady m.in. lokalizacji zabudowy na danym terenie (dlatego należy sprawdzić, czy działka nie znajduje się na takim obszarze). Bardzo często w obszarach chronionego krajobrazu znajduje się obowiązek odsunięcia się z zabudową od wszystkich naturalnych zbiorników wodnych nawet do 500 metrów.
Zwróć także uwagę na to, jakie trzeba zachować:
- odległości zabudowań od sieci infrastruktury technicznej (elektroenergetyczne, gazowe itd.).
- odległości od zbiorników na gaz.
- odległości od drogi (w zależności od kategorii drogi).
- odległości od rowów melioracyjnych.
- odległości od zbiorników wodnych. Odległości od jezior. Zakaz grodzenia przy zbiornikach wodnych.
Czy można wybudować dom niezgodnie z powyższymi zasadami?
W niektórych przypadkach można uzyskać odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych:
Nie radzę jednak kupować działki z myślą o tym, że uda się uzyskać odstępstwo – ryzyko, że nie uda się uzyskać odstępstwa jest wysokie.
Poza tym zbliżenie do lasu będzie wymagało zastosowania m.in. odpowiednich materiały o zwiększonej odporności na ogień, co zwiększy koszty budowy.
Usytuowanie wiaty
Jeżeli jest jakaś wzmianka na temat wiaty w planie miejscowym lub warunkach zabudowy to trzeba spełnić przepisy w nich zawarte.
Jeżeli nie ma takich informacji, to wiatę do 50 m2 (jeżeli ma się znajdować na działce na której stoi budynek mieszkalny lub może stanąć budynek mieszkalny) można wykonać bez żadnych formalności. Nie trzeba ani pozwolenia na budowę ani zgłoszenia i – skoro żaden organ tego nie sprawdza – można zasugerować się tym, że nie muszą być spełnione żadne przepisy.
Niestety przepisy dotyczące usytuowania wiat są na tyle niejednoznaczne, że są nawet różne orzeczenia Najwyższego Sądu Administracyjnego! Z tego powodu najbezpieczniej odsunąć się wiatą 3 metry od granicy działki. Dzięki temu nie ma oddziaływania na działkę sąsiednią, a sąsiad nie będzie miał podstaw do ewentualnych roszczeń.
Z tych samych powodów nie lokalizowałbym wiaty z naruszeniem nieprzekraczalnej linii zabudowy. Wiata może być klasyfikowana jako budynek lub obiekt budowlany i w zależności od interpretacji możemy lub nie możemy wiaty usytuować z naruszeniem nieprzekraczalnej linii zabudowy.
Jeżeli zależy nam na usytuowaniu wiaty bliżej granicy nieruchomości lub za nieprzekraczalną linią zabudowy, proponuję zadzwonić do Starostwa i zapytać ich o interpretację.
Linki
- Rozporządzenie Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie: http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20150001422/O/D20151422.pdf
- Opinia Zespołu Rzeczoznawców dotyczących usytuowania budynku względem lasu: https://www.mpoia.pl/index.php/dzialalnosc/zespol-rzeczoznawcow/39-p-zespol-rzeczoznawcow-mpoia-rp/1439-opinia-nr-94-odleglosc-od-granicy-lasu-korekta
