Czego dowiesz się z tego odcinka?

Najważniejsze informacje związane z wyborem wykonawców oraz współpracą na budowie.

 

OFERTA WYKONAWCY

Omawiana oferta wykonawcy: OFERTA (PDF), OFERTA (DOC)

Największe braki w ofercie:

• Oferta dotyczy wykonania SSO (stanu surowego otwartego), ale brak w ofercie pozycji “murowanie ścian wewnętrznych”. Uważaj na takie zabiegi – wykonawcy mogą specjalnie przesłać ofertę nie obejmującą wszystkich prac, aby cena usługi wydawała się niższa.
• Brak informacji o tym, co zapewnia wykonawca – koparkę, szalunki, stemple?
• Brak informacji o wartości podatku VAT. W ofercie jest kwota netto i nie można założyć, że VAT wynosi 8% ani – jak bywa – że wykonawca nie wystawi faktury (czego nie polecam).
• Niezgodność między informacją o budowie z betonu komórkowego, a murowaniem ścian nośnych z Porothermu.
• Nie ma żadnej informacji o tym, że wykonawca zapewnia materiał.

​—————

Szczegółowa analiza

Poniższa analiza została napisana przez Adriana Wojnarowskiego, generalnego wykonawcę:

​Etap 1:

1. Nie wiemy jaki rodzaj wykopu przewidział wykonawca tj. czy planuje ławy w gruncie, wykop wąsko przestrzenny pod ławy w szalunkach lub wykop szerokoprzestrzenny pod ławy w szalunkach (gdzie wybieramy absolutnie wszystko do dolnego poziomu ławy). Będzie się to wiązało później z ilością piachu na zasypkę. W zależności od wyboru rodzaju wykopu ilości mogą się bardzo różnić. Nie wiedząc tego piach może wyjść w granicach 5.000 – 20.000 zł. Piach często przelicza się powykonawczo bo dokładnie ilości ciężko stwierdzić, powinny być widełki.

2. Ściany z pustaka betonowego – trzeba doprecyzować czy chodzi o pustak zalewowy czy błędnie został nazwany pełny bloczek betonowy pustakiem.

3. Hydroizolacja pionowa i pozioma musi być dokładnie określona jaka i dostosowania do warunków gruntowych. Można dać najtańszą folię budowlana i dysperbit lub dobrej jakości papę i dwuskładnikową masę kmb / szlam. Nie wiadomo czy izoluje też trzpienie i słupy z ławy. (Sławek: nie wszystkie oferty muszą być tak szczegółowe – wystarczy, jeżeli wykonawca zabezpieczy fundamenty w sposób opisany w projekcie budowlanym, a kontrolą wykonania zajmie się kierownik budowy)

4. Nie wiadomo jaki styropian i jaka będzie jego grubość – może tam iść najtańszy EPS Aqua lub drogi XPS. Czy styropian będzie dawany jedynie w obrysie czy także od wewnątrz fundamentów (b. rzadko jest stosowane takie rozwiązanie)

5. Brakuje informacji o mediach (kanalizacja, woda) oraz szczelnych przepustach które muszą być zrobione w ławie.

6. Brak informacji o opcji zrobienia uziomu fundamentowego.

7. Jeszcze jest kilka szczegółów które mogą się wydawać oczywiste, ale różnie bywa: czy koparka jest na pewno w cenie? Czy to robota razem z materiałem?

​Etap 2:

1. Brakuje informacji o ścianach działowych, w tej ofercie NIE MA wyszczególnionych ścianek działowych a jedynie konstrukcyjne. Nie ma także wzmianki o ścianie kolankowej (która być musi pod więźbę) czy szczytowej *(jeśli jest dach dwuspadowy), wieńcach. Zakładam, że w ofercie to zostało uwzględnione, ale powinno być to wyszczególnione, a nie napisane tak ogólnikowo.

2. W tytule jest napisane o betonie komórkowym a w ofercie jest pustak ceramiczny.

3. Czy szalunki są po stronie wykonawcy. Jest napisane że szaluje strop ale czy to on wypożycza szalunki? Betonuje strop, ale czy płaci za beton? Raczej tak, biorąc pod uwagę kwoty, jednak nie jest to opisane.

4. Jeśli porotherm p+w to musi być napisane czy otwory okienne będą przygotowywane do szczelnego montażu. Najczęściej robi to murarz.

Etap 3:

1. Więźba dachowa wg. projektu – czyli najczęściej w projektach drewno C24 suszone (min. 2500 zł/m3 netto) czy drewno “C24 z tartaku” mokre (1200zł/m3 netto) – trzeba doprecyzować które tu dokładnie jest. Większość budów (niestety) wykonawcy robią na tańszym, mokrym drewnie.

2. Czy orynnowanie jedynie na poziomie dachu? Jakie rynny – chowane, pvc, stalowe?

3. Obróbki blacharskie – ale czego i jakie? Komina?

4. Co z oknami, komunikacją dachu, kominkami wentylacyjnymi?

5. Brak opcji instalacji odgromowej, brak opcji o deskowaniu (jeśli można je wykonać).

6. Nie wiadomo jaka hydroizolacja na dachu – papa czy membrana?

W skrócie: oferta niestaranna, ogólnikowa, wprowadzająca w błąd. W trakcie, ktoś kto się buduje z taka firmą może niemiło rozczarować się płacąc dodatkowo za rzeczy które nie zostały tutaj ujęte bądź mieć – najczęściej – wbudowane najgorsze materiały.

​—————

Analiza oferty jest trudnym, ale koniecznym zadaniem. Oferta może wydawać się w porządku, ale jeżeli wszystkiego dobrze nie sprawdzisz, to podczas budowy zapłacisz kilkadziesiąt tysięcy złotych za koparkę, szalunki, kruszywo, wynajęcie zagęszczarki, stemple oraz za wykonanie dodatkowych prac, o których myślałeś, że są w cenie usługi.

 

Negocjacje:

Artykuł: Jak negocjować?

Film: Jak skutecznie negocjować przy zakupie działki i budowie domu?

 

Kurs “Budowa domu od zera do stanu deweloperskiego”:

Jak się wybudować – 
zarządzanie i kontrola budowy

 

Budowa fundamentów krok po kroku: