12. Odległości (14:40)

AUDIO

Pobierz (mp3) – W odcinku pokazuję wiele grafik. Zalecam obejrzenie całego odcinka.

Czego dowiesz się z tego odcinka?

Jakie są zasady umiejscowienia budynku i innych obiektów na działce? Jaką powinieneś zachować odległość od granic działki i innych zabudowań? Jaką odległość musisz zachować od lasu i jakie dodatkowe przepisy powinieneś spełnić?

Spis treści

Najważniejsze kwestie poruszane w odcinku

Jest bardzo dużo zasad związanych z usytuowaniem budynków i innych obiektów na działce. Część z nich zawarta jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Znajdziesz w nich wiele informacji determinujących umiejscowienie budynku takich jak maksymalna powierzchni zabudowy, minimalna powierzchna biologicznie czynna, nieprzekraczalne linie zabudowy, odległości od dróg itp. Te rzeczy omawiałem w odcinku dotyczącym miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Warto wiedzieć, że ustalenia planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy nie mogą być sprzeczne z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jeśli natomiast plan czegoś nie precyzuje, stosujemy wówczas rozporządzenie. Przykładowo, jeśli w planie miejscowym nie ma żadnych zasad związanych z odległością budynku od drogi, to nie oznacza to, że możemy postawić budynek tam, gdzie chcemy, a zawsze będziemy opierać się na rozporządzeniu.

Najważniejsze zasady:

  • Minimalna odległość od granicy działki to 4 metry (ściana z drzwiami lub oknami) lub 3 (ściana bez drzwi i okien). Odległość jest liczona od wykończonego budynku.
  • W niektórych sytuacjach możesz się zbliżyć na 1,5 metra do granicy, jeżeli wynika to z planu miejscowego lub warunków zabudowy lub jeżeli działka ma poniżej 16 metrów szerokości.
  • Sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy jest możliwe, po spełnieniu kilku warunków opisanych w rozporządzeniu: dział II Zabudowa i zagospodarowanie działki budowlanej, paragraf 12
  • Jeżeli na sąsiedniej działce są zabudowania, upewnij się, w jakiej odległości od nich będziesz mógł umieścić swój budynek. Minimalna odległość od sąsiednich zabudowań może wynosić od 6 metrów do nawet 20 metrów.

Odległość budynku od lasu:

  • Minimalna odległość od lasu wynosi 12 metrów po spełnieniu kilku warunków. Zawsze sprawdzaj, jaka jest sąsiednia działka! To, że nie rosną na niej drzewa, nic nie znaczy.
    Las (w sensie prawnym) jest wtedy, gdy:

    • Z planu miejscowego wynika, że teren jest przeznaczony na cele leśne.
    • Na mapie ewidencyjnej grunt jest oznaczony literkami Ls
    • Teren objęty jest uproszczonym planem urządzenia lasu
  • W każdym z tych przypadków musisz oddalić się od lasu na co najmniej 12 metrów, spełniając przy tym dodatkowe warunki związane między innymi z ochroną przeciwpożarową. Uwaga: Plan miejscowy może narzucić odległość nawet kilkunastu metrów!

Uwaga: Jeżeli las przeznaczony jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę niezwiązaną z produkcją leśną, to budynek można usytuować 4 metry od konturu lasu zlokalizowanego na sąsiedniej działce lub dowolnie na swojej działce – w takim przypadku budynek musi być wykonany z elementów nierozprzestrzeniających ognia oraz musi posiadać klasę odporności wyższą niż wymagana innymi przepisami.

Usytuowanie budynku przy lesie sprawia niekiedy kłopoty projektantom przez niejednoznaczne przepisy. Jeżeli interesujesz się zakupem działki leżącej przy lesie, przeczytaj Warunki Techniczne i Opinię Zespołu Rzeczoznawców – linki na dole.

Dodatkowe informacje

W Polsce jest całkiem sporo obszarów chronionego krajobrazu i każdy ma swoje rozporządzenie określające zasady m.in. lokalizacji zabudowy na danym terenie (dlatego należy sprawdzić, czy działka nie znajduje się na takim obszarze). Bardzo często w obszarach chronionego krajobrazu znajduje się obowiązek odsunięcia się z zabudową od wszystkich naturalnych zbiorników wodnych nawet do 500 metrów.

Zwróć także uwagę na to, jakie trzeba zachować:

  • odległości zabudowań od sieci infrastruktury technicznej (elektroenergetyczne, gazowe itd.).
  • odległości od zbiorników na gaz.
  • odległości od drogi (w zależności od kategorii drogi).
  • odległości od rowów melioracyjnych.
  • odległości od zbiorników wodnych. Odległości od jezior. Zakaz grodzenia przy zbiornikach wodnych.

 

Czy można wybudować dom niezgodnie z powyższymi zasadami?

W niektórych przypadkach można uzyskać odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych:

https://www.biznes.gov.pl/pl/firma/inwestycje-budowlane/chce-zalatwiac-sprawy-przed-rozpoczeciem-budowy/proc_1185-odstepstwo-od-przepisow-techniczno-budowlanych

Nie radzę jednak kupować działki z myślą o tym, że uda się uzyskać odstępstwo i dlatego tego tematu nie omawiam podczas kursu.

Linki

Masz pytania do tej lekcji?