Jak sprawdzić mieszkanie przed zakupem?

 

Rzeczy na które warto sprawdzić kupując mieszkanie z rynku wtórnego. 

 

Zakup mieszkania z rynku wtórnego jest z jednej strony bardzo prosty: mieszkanie istnieje, można do niego wejść i obejrzeć jak wygląda, co często jest niemożliwe, gdy kupuje się tzw. „dziurę w ziemi” od dewelopera.

Z drugiej jednak strony liczba i różnorodność mieszkań dostępnych w Polsce, poczynając od 100-letnich kamienic, przez bloki z wielkiej płyty, aż po budynki współczesne, powoduje, że nie sposób opisać wszystkich problemów, jakie możesz napotkać.

W nagraniu znajdziesz sporo praktycznych porad, które pozwolą Ci ocenić mieszkanie pod kątem lokalizacji, sąsiedztwa i ewentualnych uciążliwością.

Poniższą listę traktuj jako ogólny zbiór porad, które możesz wykorzystać przy sprawdzaniu mieszkania przed zakupem, ale nie wszystkie z punktów mogą Cię dotyczyć. Ważne też, abyś cały czas wiedział, że w mieszkaniu mogą występować dodatkowe rzeczy, których nie ma na liście. 

 

  1. Ściany – sprawdź wzrokowo jakość ścian. Czy są one proste, czy nie ma widocznych krzywizn? Krzywe ściany będą wymagały prostowania przy remoncie, co podniesie realny koszt zakupu mieszkania. Sprawdź też, czy ściany nie mają pęknięć. Zwykle na ścianach działowych zdarzają się małe pęknięcia ścian tuż pod sufitem i są one niegroźne, ale jeśli ściany mają pęknięcia w innych miejscach, a szczególnie jeśli pęknięcia mają szerokość większą niż 0,5 mm, to powinieneś skonsultować to ze specjalistą budowlanym. Być może pęknięcia będą się pogłębiały!
    Na ścianach należy też wypatrywać śladów świeżego lub starego zawilgocenia lub zagrzybienia. Takie ślady najczęściej występują w miejscach, gdzie nie ma wymiany powietrza lub w miejscach, gdzie ściany mogą być zimne lub zalane: w łazienkach, za szafami, przy oknach. Przyczyny zawilgocenia mogą być różne: brak wentylacji lub niewietrzenie mieszkania, zawilgocenie ścian, zalania. Każdy taki ślad zawilgocenia powinien wzbudzić Twoją czujność i trzeba wyjaśnić jego pochodzenie. W takim wypadku również warto skontaktować się ze specjalistą budowlanym.

  2. Podłogi – w wykończonym mieszkaniu należy zwrócić uwagę stan podłóg – czy wymagają wymiany? Czy są proste? Krzywe posadzki przykryte nawet najlepszymi panelami podłogowymi, dalej pozostaną krzywe i będą sprawiały dyskomfort przy chodzeniu, trudności w pionowym ustawieniu mebli. Prostowanie podłóg jest możliwe, ale to dodatkowy koszt w razie remontu.
    |
  3. Okna – rodzaj okien zależy przede wszystkim od roku budowy mieszkania i tego, czy było ono później remontowane. Oglądając mieszkanie z oknami mającymi kilkadziesiąt lat, właściwie nie możemy mieć co do nich żadnych oczekiwań co do szczelności czy wyglądu. Natomiast nowsze okna PCV (mające do około 25 lat) powinny być w miarę szczelne, bez dużych przedmuchów powietrza. Poza tym warto sprawdzić, czy otwierają, uchylają i zamykają się bez trudu. Warto również obejrzeć szyby i parapety pod kątem rys i innych uszkodzeń.

  4. Drzwi – drzwi podobnie jak okna, bardzo różnią się zależnie od wieku. W przypadku tych nowszych warto sprawdzić czy otwierają się i zamykają prawidłowo, o nic nie obcierają, nie zamykają się samoczynnie po otwarciu. Nawet jeśli po zakupie planujesz wymienić drzwi wewnętrzne, to takie sprawdzenie pozwoli Ci ocenić, czy nie ma jakichś problemów w tej chwili, jakie mogą być również z dziwami w przyszłości: np. krzywa podłoga ocierająca o drzwi.

  5. Wentylacja – wymagania co do wentylacji w mieszkaniach zmieniały się na przestrzeni ostatnich kilkudziesięciu lat. Dlatego w starszych budynkach możesz spotkać się z mieszkaniami, które mają tylko jeden kanał wentylacyjny w kuchni i jeden w łazience, a jednocześnie nie mają nawiewników okiennych. Jeśli mieszkanie jest suche, to nie ma w tym nic złego, ale zawilgocone mieszkanie ze słabą wentylacją będzie bardzo trudno osuszyć. Współcześnie budynki mają jako minimum 2 kanały wentylacji grawitacyjnej w kuchni i jeden w łazience. Coraz częściej spotyka się też wentylację mechaniczną. Obowiązkowym elementem wentylacji grawitacyjnej są również nawiewniki okienne.
    Problemy z wentylacją prowadzą oczywiście do zawilgocenia mieszkania, ale też starsze systemy wentylacji łączą mieszkania z tego samego pionu i różnych pięter. Przez to zapachy i hałasy mogą przenosić się od sąsiadów.

  6. Ogrzewanie – sprawdź w jaki sposób ogrzewane jest mieszkanie (ciepłownia miejsca, ciepłownia w budynku, własny kocioł gazowy itp.) oraz sprawdź w jaki sposób rozliczane jest zużycie ciepła. Gdzie znajdują się liczniki, jaki jest do nich dostęp? Sprawdź też wzrokowo w jakim stanie są grzejniki wewnątrz, czy nie widać przecieków, czy mają działające termostaty.

  7. Instalacja wodna i kanalizacyjna – tych instalacji najczęściej nie jesteś w stanie sprawdzić, bo są ukryte w posadzce i w ścianach. Warto jednak sprawdzić gdzie jest licznik wody oraz główny zawór odcinający dostęp wody do mieszkania. Sprawdź też, czy na widocznych przyłączach do wody lub kanalizacji (np. pod zlewem), nie ma przecieków. Sprawdź w jaki sposób podgrzewana jest woda użytkowa.

  8. Instalacja elektryczna i teletechniczna – sprawdź wzrokowo stan instalacji elektrycznej: czy gniazdka i włączniki są w dobrym stanie i działają. Warto mieć ze sobą małą lampkę lub ładowarkę telefonu i po kolei sprawdzać wszystkie gniazdka.  Sprawdź gdzie jest główna rozdzielnica elektryczna, główny wyłącznik prądu dla mieszkania, licznik prądu. W starych mieszkaniach istnieją instalacje aluminiowe oraz rozdzielnice z bezpiecznikami topikowymi. Przy remoncie będą one na pewno wymagały wymiany. Jeśli w instalacji będą widoczne jakieś uszkodzenia, to skonsultuj je ze specjalistą elektrykiem.
    Sprawdź również działanie instalacji telefonicznej, telewizyjnej, dzwonka, domofonu.

  9. Balkon, taras, elewacja – elementy na zewnątrz mieszkania, takie jak np. balkon czy taras również warto sprawdzić pod kątem ewentualnych uszkodzeń. Sprawdź czy balustrada jest stabilna i w jakim jest stanie. Sprawdź, czy nie ma widocznych zacieków na ścianie, pęknięć elewacji, zalegającej wody, pękających płytek. Na zewnątrz budynku najwięcej problemów stwarza woda, która powoduje przecieki i zawilgocenia.

  10. Klatka schodowa, korytarze – obejrzyj części wspólne budynku, takie jak klatka schodowa czy korytarz. Nie mają one wpływu na jakość Twojego mieszkania, ale np. ciasna klatka schodowa bez windy spowoduje, że trudno będzie wnieść materiały budowlane podczas remontu.

  11. Komórka lokatorska, garaż – w komórce lokatorskiej i garażu najważniejszą rzeczą do sprawdzenia jest potencjalne zawilgocenie. Zawilgocone mogą być ściany, podłogi, sufit, drzwi, itp. Jeśli komórka, lub garaż jest zwilgocona i zagrzybiona od dawna, to najprawdopodobniej nie da się jej już osuszyć. Dobrym pomysłem jest również zapytanie sąsiadów, czy w ostatnim czasie w piwnicach nie doszło do zalania lub dużego wycieku. 

 

Jak widzisz lista rzeczy do sprawdzenia nie jest trudna, ale za to bardzo różnorodna.

Jeśli chcesz kupić mieszkanie bez ukrytych wad, albo chcesz wykorzystać wady w celu negocjacji ceny mieszkania, to warto również abyś zaprosił na oględziny mieszkania specjalistę od budownictwa.

Może to być np. lokalny kierownik budowy. P

owinien on umieć fachowo ocenić stan techniczny mieszkania i znaleźć ewentualne problemy jakie w nim występują. Dzięki temu będziesz dokładnie wiedział co kupujesz i będziesz mógł podjąć decyzję całkowicie świadomie. 

 

Sprawdzenie księgi wieczystej

Księgę wieczystą sprawdzisz na stronie https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/

 

W dziale I-O znajdziesz informacje o położeniu nieruchomości, ulicę, numer budynku i lokalu, przeznaczenie lokalu i opis mieszkania.

Sprawdź powierzchnię użytkową lokalu i liczbę pomieszczeń – czy zgadza się ona z informacją podaną przez właściciela i stanem faktycznym?

Jeżeli nie, to może to oznaczać, że lokal został przebudowany np. poprzez usunięcie lub dodanie ścian działowych.

 

W dziale II znajdziesz informacje o właścicielu nieruchomości. Upewnij się, że negocjujesz z właścicielem, a nie z kimś z rodziny lub profesjonalnym negocjatorem.

 

W dziale III  (prawa, roszczenia i ograniczenia) mogą znajdować się ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością. Przykładem są służebności osobowe, np. nieodpłatna, dożywotnia służebność mieszkania w lokalu lub umowa o dożywocie, która zapewnia poprzedniemu właścicielowi mieszkania dożywotnie utrzymanie.

 

W dziale IV dowiesz się, na jaką kwotę została ustanowiona hipoteka oraz jaki jest termin spłaty wierzytelności hipotecznej.

Przeczytaj starannie wszystkie wpisy w księdze wieczystej.

W przypadku jakichkolwiek wątpliwości należy zasięgnąć porady notariusza.

 

Listy kontrolne

Lista kontrolna odbioru mieszkania

Lista kontrolna odbioru mieszkania + filmy

 

 

Pozdrawiam,

Sławek Zając

Podcast: “Dylematy budowlane”

Blog budowlany “Jak się wybudować i nie zwariować”: blog.poradnik-budowlany.com

Książki, checklisty, kursy: www.jaksiewybudowac.pl

e-mail: kontakt@poradnik-budowlany.com

Masz pytania do tej lekcji?